本轮楼市限购的真相!

2016-10-070阅读0

  导语

  本轮全国范围内的楼市限购,实际上表明了国家坚定供给侧改革的决心。短线上看,热钱兑换美元,或者投资股市再炒一波都是不错的选择,但也有一定风险。从长远来看,或许热钱回归制造业,去发现、投资一些高新技术企业才是最终归途。

先来看几份数据:

年 份

M2(亿元)

GDP(亿元)

M2/GDP

2015年末

1392300

676708

2.0575

2014年末

1228374.81

635910

1.9317

2013年末

1106524.98

588018.76

1.8818

2012年末

974148.8

534123.04

1.8238

2011年末

851590.9

473104.05

1.8

2010年末

725851.79

401512.8

1.8078

2009年末

610224.52

340902.81

1.79

2008年末

475166.6

314045.4

1.5131

2007年末

403442.2

265810.3

1.5178

2006年末

345603.6

216314.4

1.5977

2005年末

298755.7

184937.4

1.6154

2004年末

253207.7

159878.3

1.5838

2003年末

221222.8

135822.8

1.6288

2002年末

185007

120332.7

1.5375

2001年末

158301.9

109655.2

1.4436

2000年末

134610.3

99214.6

1.3568

1999年末

119897.9

89677.1

1.337

1998年末

104498.5

84402.3

1.2381

1997年末

90995.3

78973

1.1522

1996年末

76094.9

71176.6

1.0691

1995年末

60750.5

60793.7

0.9993

1994年末

46923.5

48197.9

0.9736

1993年末

34879.8

35333.9

0.9871

1992年末

25402.2

26923.5

0.9435

1991年末

19349.9

21781.5

0.8884

1990年末

15293.4

18667.8

0.8192

最近大家都在谈论中国M2与GDP的比值,到2015年末,中国的M2/GDP已经突破2了。这代表什么?货币超发!

简单介绍一下M0M1M2的概念,我国对货币层次的划分是:

M0=流通中的现金

狭义货币(M1)=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款

广义货币(M2)=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款

另外还有M3=M2+金融债券+商业票据+大额可转让定期存单等

其中,M2减M1是准货币,M3是根据金融工具的不断创新而设置的。

M1反映着经济中的现实购买力;M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。若M1增速较快,则消费和终端市场活跃;M2增速较快,则投资和中间市场活跃。中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。M2过高而M1过低,表明投资过热、需求不旺,有危机风险M1过高M2过低,表明需求强劲、投资不足,有涨价风险。

大家都知道,经济增长有3驾马车,投资,出口,消费。

过去这些年里,中国的经济增长基本靠投资拉动。在世界银行数据库里,我们可以找到,中国2011-2014这四年间,资本形成(也就是通俗讲的投资)占GDP的比重,分别为47%47%48%46%与中国该指标相同或超过中国的,只有四个国家:赤道几内亚、阿尔及利亚、莫桑比克和不丹。

2014年的资本形成占GDP比重的数据中,美国19%、德国19%,日本21%,韩国29%、中国香港24%、俄罗斯20%、印度32%、巴西20%。可见中国的投资占比基本超过发达国家的一倍,同时,也远高于发展中国家。实际上,中国的这一占比几乎是全球平均的两倍(全球2013年的数据为22.2%,这就是中国经济高增长的真相。

国际上通常认为M2/GDP的比重在1左右是一个合理的范围之内,而中国自1990年之后,M2就一路高涨。过去中国靠大量投资,GDP高速增长,大家都能看得见,依靠廉价的劳动力,廉价的资源出口,我们积攒了大量的外汇储备,所得到的实惠大家也都乐呵接受。然而近些年,我们发现,依靠投资拉动GDP增长的方式越来越不奏效了。据专业机构预计,2016年中国全年GDP增速预计为6.4%,低于政府定下的6.5%的最低目标。我们说中国步入了“中等收入国家陷阱”。

所谓的“中等收入陷阱”是指当一个国家的人均收入达到中等水平后,由于不能顺利实现经济发展方式的转变,导致经济增长动力不足,最终出现经济停滞的一种状态。

按照世界银行的标准,2014年我国人均国民总收入达到7400美元。而201571日世界银行的归类,中等偏上收入国家的人均国民收入在4126-12735美元之间,很显然中国已经进入中等收入偏上国家的行列。

当今世界,绝大多数国家是发展中国家,存在所谓的“中等收入陷阱”问题。像墨西哥、巴西、菲律宾、马来西亚、南非以及东南亚和拉丁美洲的一些国家等,在20世纪70年代均进入了中等收入国家行列,但直到现在,这些国家仍然挣扎在人均国内生产总值400012000美元的发展阶段,并且见不到增长的动力和希望。

新兴市场国家突破人均国内生产总值1000美元的“贫困陷阱”后,很快会奔向1000美元至3000美元的“起飞阶段”;但到人均国内生产总值3000美元附近,快速发展中积聚的矛盾集中爆发,自身体制与机制的更新进入临界,很多发展中国家在这一阶段由于经济发展自身矛盾难以克服,发展战略失误或受外部冲击,经济增长回落或长期停滞,陷入所谓“中等收入陷阱”阶段。

GDP三驾马车当中,出口早就不行了。据中国海关总署713日发布的数据显示:2016上半年中国进出口总值同比降3.3%。消费呢,房价高企,大部分中低收入家庭面对只涨不跌的房价,早早地面对现实,甘当房奴,可以说,高昂的房价大大地抑制了城镇居民的消费支出。三驾马车就只剩投资了,然而今年大家发现,靠高开高走的M2也几乎拯救不了中国经济了。一边是货币超发,一边是实体经济过冷,延续着这些年来的倒闭潮。人力成本、原材料价格等等急剧上涨,民营企业老板不敢贷款,银行也不愿意发放贷款。这就是我们所说的流动性陷阱。那么,这么多钱,都到哪里去了?很多民营企业老板发现,经营厂子还亏本,而房价一年却能涨个好几百万,老老实实去做实业,要经营多少年才能赚它个几百万?索性关厂了事,把闲钱都拿出来,投资房地产去了。08年以来,珠三角民企倒闭潮、温州担保噩梦,向我们描述了太多资本主义的血泪史,很多民企倒闭后,甚至连自己的原始积累都搭了进去,怎么吃下去的怎么吐出来。

过去我们都骂房地产商,房地产商一度成为了为富不仁的代表,现在反而骂得少了。为什么?05年上海商品房成交均价为8164元,而今年9月最新的统计结果显示,上海二手房均价47524/平。当年的那批老房奴早就脱胎换骨,翻身做主人。10482%的净收益率,试问有几个行业可以做到?你打开微信,那些订阅号里不乏一些过去买房了的人在炫耀自己当初买房的决定多么正确。与买房相关的段子数不胜数,某人娶一妻,爱买房,然其人好色,在外面包养小三,几年过去一看,好家伙,老婆前几年买的2套房子给家里净赚了500多万的收益,而小三呢,就只会花钱,这人想我老婆太厉害了,遂与小三分手,对老婆死心塌地。可见房价上涨还有打击小三的作用。既得利益者多了,骂房地产商的人就少了。

然而,靠炒房地产是出路吗?大家都知道泡沫一说,比如历史上很著名的荷兰郁金香泡沫,以及各种股市泡沫,香港、日本楼市泡沫。当楼市金融化之后,它玩的不过是击鼓传花的游戏,楼市本身不会创造任何社会财富,它只是在不断地寻找最后的接盘侠。一株郁金香,10年以前它5毛钱10株,10年之后它100克黄金1株,但郁金香本身还是那株郁金香。房子也一样,10年前,上海一套100平的房子值80万,现在值400万,这个房子本身的价值有变化吗?没有。

国家统计局的数据显示:2015年中国人均拥有房产已达1.08套。更有专家预测,照目前的趋势发展下去,随着人口红利的消失,10年之后一对夫妻平均拥有的住房将超过6套。

所以,我判断,房地产行业的神话不可持续。然而,未来房价会跌吗?现在谁也不敢说了。房地产价格有天然的向下的僵固性。过去10多年来,一直鼓吹房价会跌的人都老老实实去买房了,所以我最多只能说,房价涨不了多少。

当最后的接盘侠也进入房地产,就是房价见顶的时候,因为再也没有新的接盘侠愿意以更高的价格进来了。

本轮房价为什么大涨?来源于那些破产的民企老板手中的资金,普通老百姓实际上是没有那个资金实力炒房地产的。在实体经济不景气的情况下,大量的热钱无处流淌,只好窜到楼市里去,所有人都希望借着房地产来获利一把。当然,没有人希望自己当最后的接盘侠。

在最新出炉的2016年福布斯中国富豪榜上,前50名中竟有11名是地产商人,王健林高居第一,许家印、杨惠妍等悉数在列。这代表什么?代表中国的产业结构出现了偏差。放眼全世界,世界500强里,大部分都是制造业。我们说一个国家强盛,大多是说这个国家的科技、军事力量强盛,世界强国里,美国、德国、日本、韩国,哪个国家不是制造业出类拔萃的?

过去大家骂地产商,是因为地产商在谋取暴利吗?不完全是。美国的苹果公司,一台iphone价格在5000-1万不等,70%都是利润。它是不是暴利?是。那为什么这么多人崇拜乔布斯,崇拜苹果?因为制造业靠的是资本、技术和人才。他的暴利让你无话可说。谁让你没人家那么聪明呢?所以说暴利并不是过去大家抨击房地产商的原因。

土地价值的上升,和房地产商有关系吗?你家10年前80万买的房子,如今涨到400来万,和你有关系吗?是你的辛勤劳动让这个房子升值的吗?不是。那么,房子它自己为什么会升值呢?房地产的升值,是社会进步的结果,让你赚到这笔钱。社会进步,然而好处却让既得利益者独占,贫富分化,这,才是社会仇恨的根源

然而这种现象是可持续的吗?不见得。当前热钱四处窜动,所到之处,寸草不生,恰恰反映了金钱的短视性。上世纪90年代,俄罗斯在叶利钦的带领之下,实行休克疗法,俄罗斯一夜之间变成了大众持股,然而俄罗斯普通民众对未来看不到希望,宁愿把自己手中的股票兑换成一个面包、一瓶酒,公司股票在黑市被大量买卖,这些股票被迅速地聚集到了金融寡头的手中。这些金融寡头,像我们现在的一些民营企业家一样,已经对老老实实经营企业失去了兴趣,那么,赚钱的最简单办法是什么?廉价变卖国有资产。飞机、坦克、矿产、木材都被廉价出售。在我们中国,也有对于这段历史的记录,比如曾经的中国首富牟其中,用500车罐头向俄罗斯换回了4架飞机,这在今天可以说不可思议。资本短视的后果是什么?通货膨胀。到俄罗斯改革后期,整个俄罗斯的GDP仅仅相当于中美洲国家墨西哥的水平。

经济学告诉我们,垄断具有普遍性。一个行业,一个市场,往往是从大众创业、草根创业阶段,慢慢演化到多头垄断和寡头垄断格局。比如互联网行业,这么多年来,互联网公司生生死死,演变到现在,就是个BAT的格局,再加上一个360,其它互联网公司,基本上只能在垂直领域寻找出路。再比如打车行业,从一开始的群雄并起,快的、滴滴烧钱大战,到后来Uber搅局,再到后来三家合并,可以说是必然。中国的制造业,更是如此。每个行业里,好的企业留下来,过去靠低价格、低质量生存的企业利润越来越薄,随着国内劳动力成本和原材料价格的上涨,这些企业只能被淘汰出局。

由于企业破产而催生出来的大量热钱如果全部流入房地产市场,也不是个办法。

在这里要提及我们中国的革命前辈——孙中山先生有一个很有意思的经济学思想,叫做“涨价归公”,似乎也有一定的可实施性。“涨价归公”是什么意思呢?比方说,你10年前80万买的房子,现在想卖掉,这套房子现在的市场价格为470万,好,房子卖了之后,80万你拿走,剩下的390万,归国家。国家把这笔钱拿去投资,做教育经费,改善人民生活,等等。这样做合理吗?合理。因为房价的上涨并不是你劳动的结果,它是整个社会进步的体现。那么,房屋溢价也应当有全社会共同享有

“兄弟最信的是定地价的法。比方地主有价值一千元,可定价为一千,或多至二千;就算那地将来因交通发达价涨至一万,地主应得二千,已属有益无损;赢利八千,当归国家。这于国计民生,皆有大益。少数富人把持垄断的弊窦自然永绝,这是最简便易行之法……”(《三民主义与中国前途》,190612月)

这里只是个假设,那么,话说回来,自9月30日至105日,短短六天时间,南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山这14个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷,到底意味着什么?

有专业人士分析,本轮楼市调控,一二线城市步调出奇地一致。此次调控明显为中央所为,楼市或大限将至,2016楼市或见大顶。

继续探讨热钱何处去的问题。楼市见大顶,此时入楼市指不定就成了高位接盘侠。那么,美元呢?

事实上,根据央行最新的数据,中国截止9月末的外汇储备为31663.8亿美元,比8月下降了188亿美元,创20115月份以来的新低,而8月比7月份,外汇储备又减少了159亿美元。

  

也就是说,已经有大量热钱选择出逃避险了。事实上,虽然央行一直说要维持汇率稳定,但2015年至今,人民币已经不知不觉中跌了不少了。从长线上来看,人民币有持续贬值的压力,随着美国经济的复苏,美元的走强,持有美元是不错的选择。但是外汇储备如果消耗过快,央行肯定会出台限制措施。

短线上看,央行选择打击楼市,维持汇率,大量热钱只能往股市流动,可以预见国庆过后股市会连续一段时间高走一波

事实上,从2015年开始,以去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板为重点的供给侧结构性改革,经中央经济工作会议定调后,就正式拉开大幕。我们国家现在面临的三大困难是:产能过剩、楼市库存和债务高企。产能过剩如钢铁、低端制造业等行业,楼市库存问题主要集中在三四线城市,地方债已经在本轮房价高涨中被解决地差不多了。

什么是供给侧改革?需求侧有投资、消费、出口三驾马车,供给侧则有劳动力、土地、资本、创新四大要素。了解了供给侧有哪些要素,我们发现,这不就是高端制造业所必须拥有的几大条件么。哦,我们恍然大悟。原来,改革开放初期,我们讲求的是速度,我们生产的是便宜的蛋糕,求量不求质。现在,量已经远远足够了,我们就要开始寻求质的突破。过去我们的蛋糕卖10元,现在人民的生活条件改善了,我们要做50元的大蛋糕,要精致,要有创新,这样才会有人买。

供给侧改革是个大趋势。过去这些年,我们中国已经涌现了像华为、小米、大疆这样的高端制造业的领头羊,相信未来会有更多地好企业不断涌现出来。

我认为,资金不必太过短视,热钱四处流动,未必对自己是好事,搞不好就是死无葬身之地,因为你不能确保你的钱去了股市、去了楼市、去兑了美金,就一定不会亏本。跟着趋势走,往往才能跑赢大盘。老一代的企业家,不妨把多余的资金拿出来,去投资我们中国的高端制造业,甚至去做风投。

这里,分享一个故事,或者说一段传奇。

拥有35年历史的风投公司红杉资本(Sequoia Capital)本身就是一部传奇,尤其是在科技股和网络股的投资中更是屡创奇迹。在计算机(大型机)时代,它发掘了PC先锋苹果电脑;当PC竞相发展时,它培养起网络设备公司3Com、思科;而当电脑被广泛连接、互联网时代来临,它又投资于雅虎和Google。它投资的公司超过500家,其中130多家成功上市,另有100多个项目借助兼并收购成功退出。因红杉资本投资上市的公司总市值超过纳斯达克市场总价值的10%。

红杉资本的灵魂,则是由新闻记者转行为风险投资家的迈克尔·莫瑞茨。红杉发现和投资Google,是风投市场最为津津乐道的经典:1999年莫瑞茨将1250万美元投资于Google,2004年Google上市后,1250万美元取得了540亿美元以上的惊人回报,回报率高达400多倍!

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