财政部传出大消息!房地产税真的要来了!今年买房的都要套牢?

2016-11-060阅读0

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导语:近期,财政部部长楼继伟表示,将积极推进房地产税的税制改革。房地产税,是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。

据新华网转载证券日报报道,11月4日,财政部部长楼继伟在“财政与国家治理暨财政智库60年”研讨会上书面讲话中透露,环境保护税、个人所得税、房地产税等改革正在积极推进。

  

事实上,这不是楼继伟第一次对房地产税的表态,据中新社7月23日报道,当天楼继伟在成都表示,所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整,下一步将“义无反顾”推进改革。

在今年前三季度一线城市以及热点二三线城市房价涨幅较大的大背景下,楼继伟有关“房地产税等改革正在积极推进”的表态再度引起了大家的关注。房地产税将怎样影响房地产市场,或者说怎样影响房价?

房企高杠杆遭阻击

10月底,上交所、深交所相继发布针对房地产公司债的监管函,规定了房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

  更早之前,银监会已召开会议,要求“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。”

  一系列的监管背后,实则是对房地产资金流入监管的加强。而房企发债成本也受到越来越大的考验。

  以公司债为例,Wind资讯统计显示,9月份至今,国内房地产企业在上海和深交易共发行公司债96只,发行规模达1260.19亿元。因此近日沪深两大交易所,先后对房企发公司债立下了新规矩,被认为是降低企业杠杆率、为土地市场降温的重要举措。有机构统计,136家房企今年上半年的负债合计超过4.6万亿元,五家大型房企的负债超过2000亿元。

  “不排除明年信贷政策进行适度调整的可能性。如果信贷增长幅度较今年出现小幅回落,一些扩张过猛、规模较小或经营周转不善的房企,他们的资金可能会变得紧张起来。”一家房地产企业高层说。

  一家大型房产机构高层指出,交易所其目的在于降低房企杠杆率,为土地市场降温,进而防止楼市泡沫被进一步吹大。今年房企的资金杠杆率普遍较高,部分房企债务攀升的速度应引起注意。

  据Wind资讯对136家上市房企统计,这136家房企上半年的负债合计超过4.6万亿元,同比增长近1/4;五家房企负债超过2000亿元,62家房企负债超过百亿元。今年前三季度,这136家上市房企平均负债率为77.5%,有34家资产负债率已经超过80%的红线。

  有研究人员指出,虽然今年楼市一路向好、市场流动性相当充裕,但开发商未来的偿债能力却令人堪忧。未来信贷政策可能会发生变化,为应对未来升息带来的融资成本上升以及债务集中到期所带来的风险,开发商应对此做好相应准备,而投资和市场,也应对环境的变化留有一定的预期。

房地产市场格局或生变

在房地产日渐呈现“寡头竞争”的当下,中小型房企的日子愈发难过。而这从他们迫切寻求转型的焦虑中可见一斑。

  长江证券研报显示,今年上半年亏损的房企以中小企业居多,其中资产低于100亿元的房企数量占比达76.92%。中小房企普遍布局集中,无法像龙头房企那样通过全国化布局获得规模效应。同时随着拿地难度加大,传统的房地产开发模式难以为继,对于中小房企来说,留给他们的生存空间已经十分狭窄。

  分析认为,行业集中度不断上升带来两极分化加剧,利润空间压缩促使房企纷纷谋“变”,兼并收购作为一种高效的资产重组方式而被广泛应用。这主要是基于:可较稳妥地扩大规模,开辟新市场;可带来多重资源整合,提升企业竞争力;可通过收购其他领域公司,拓展发展空间。

  Wind资讯统计显示,今年以来,全国一、二线城市住宅用地土地出让金达1.08万亿元,平均楼面价为6274.67元∕平方米,平均溢价率为74.91%。

  中金标准数据总经理郝文嘉认为,目前纯商品房项目需要的资金“硬件”越来越高,中小房企越来越难以满足要求。此轮调控收紧了房企融资途径,一些实力不济的中小开发商只能通过卖地、卖项目等方式来自救,甚至退出房地产市场。未来可能出现一波中小房企倒闭潮。

房地产税征收将发挥三大作用,有望抑制房价上涨

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。

第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期和投资心理。第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。

“从房地产税收的征收趋势看,部分税收实际上是在减少的,类似营改增政策后,对于房企和购房者来说,税赋以减少为导向。同时,‘房地产税’的概念提出,增加了一种税种,但本质上不是以增加税收为导向,实际上还是以调整税收结构,同时针对特定群体进行的一种征税做法。”严跃进告诉记者。

香港楼市出狠招,第二套房统一征15%税项

深圳新政刚刚满月,香港楼市下狠招,第二套房统一征15%税项,根据旧制度本港永久居民买入第二套房:

原本地居民的税率:

300万至400万住宅,税率为4.5%

400万至600万住宅 ,税率为6%

672万元以上住宅,税率为7.5%

2000万以住宅,税率为8.5%

从明天开始,即11月5日将划一为15%!

另外BSD 为 15% + 15% =30%!

BSD(买家额外印花税):针对人群:推出非香港永久居民及公司名义买家印花税,税率一律为成交价的15%

  

真正的房地产调控,就该这样做!

据悉,这是2015年2月以来香港特区政府首次加“辣”。按照新规无论以个人名义或公司名义购买第二层楼,均需交15%印花税。而目前香港永久居民买入第二套房,价值在300万港元至400万港元之间的,税率为4.5%;400万至600万港元的税率为6%;672万港元以上的为7.5%;2000万港元以上为8.5%。

很多媒体在报道这个消息的时候,没有弄清楚事件的本质,把它狭义地理解为“香港人购买二套房加税了”。事实上,香港此次房地产调控,恰恰针对的主要是内地购房者。

香港的税制跟内地不同。在房屋买卖阶段,有三种主要税费:从价印花税、买家印花税和额外印花税。这个严苛的税制,是在2012年10月以后形成的,主要目的是为了控制房价,抑制投资需求,尤其是来自内地的投资需求。

假如内地居民老王,准备到香港购买一套1000万元港币住宅,那么在今天之前,他的纳税情况是这样的:

1、从价印花税

2016年11月5日之前的“从价印花税率”(第一税率标准),见下面表格:

  

根据表格,老王适用的税率是7.5%,需要交纳1000×7.5%=75万港元的税。(注解:香港人购买首套住宅,可以按照“第二标准”减免一些税点)

需要说明的是,香港的三种印花税征收,是按照“物业交易的价格”或者“物业市值”中较高的为准,严格按照税率计算的。不像内地城市,使用了评估价,而评估价一般只有市场价的一半到70%左右。

2、买家印花税

从2012年10月以后,香港开征“买家印花税”,税率为15%,非香港户籍居民在香港买房是无法豁免的。所以老王还要再交纳1000×15%=150万港元的税。

3、额外印花税

从2012年10月以后,香港在房屋出售环节开征了“额外印花税”,如果一套房子在上一次换手3年内再次转让,则需要交纳“额外印花税”(类似我们此前的营业税,或者现在的增值税),税率如下:

1、如果物业持有期为6个月或者以内,税率为20%;

2、如果物业持有期超过6个月,但在12个月或以内,税率为15%;

3、如果物业持有期超过12个月,但在36个月或以内,税率为10%。

如果老王买的房子,卖家持有期才两年,则还有10%的税,也就是100万港元。如果卖家坚持1000万实收,则老王需要替他支付100万的额外印花税。

这样,老王买下1000万港元的房子,但实际支付的税款达到了325万元。

好了,现在香港政府宣布加税。此次加税其实只调整了“从价印花税”,把“外地人在香港买商品住宅”和“香港人购买第二套商品住宅”适用的那个“从价印花税(第一标准)”的税率表格废除了,统一为简单税率:统统地15%。

所以,老王的第一项税款,就从75万元增加到150万元。总税款从325万元,变成了400万元。

1000万的房子,缴纳400万的税!而这仅仅是交易阶段的主要税费。

即便是买“上家”持有超过3年的住宅,因为豁免了“额外印花税”,买方也要缴纳300万的税,也就是税率最低30%(提别提醒:印花税不是交易税费的全部),可见香港打击炒楼的力度之大。

要比狠,我只服香港

不得不佩服香港政府本次的手段,远比内地大多城市的限购、限贷要狠。

本次新政中“对首次置业以外的住宅型物业,征收印花税率将提高至15%”,至少读出两点信息:

1、本次政策明显针对的是外地购房者,特别内地购房人,带来的结果是内地人到香港买房的成本将会大幅提高。

2、调控的手段非常坚决,类似于2012年的香港楼市“双辣招”以及今年8月2日的温哥华房价调控。

当时的情况是这样的,从2012年10月和2013年2月为了抑制越来越火爆的楼市,香港政府出台了著名的“双辣招”,为了让大家避开繁琐的文字,制作一个图表:

  

从图上可以看到,这次香港的调控和2012年的“双辣招”类似“非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳双倍即15%的买家印花税”。另外,新政的效果非常明显:2013年年初香港房价见顶。

温哥华的房价也一样,当地政府自今年8月2日(下周二)起出台狠招,随后房价应声大跌。

当时的背景和现在香港一样:2015年中国投资者在温哥华市购买房地产共花费96亿美元(625亿人民币),约占该市2015年全年销售额的三分之一,当地房价在2016年7月份之前一直是一头疯牛。

因此,综合历史经验和以及现在的情况来看,作者认为香港这次忍痛对房价动刀,最快下一周就会看出效果,房地产的交易量可能会大幅下降,甚至会停顿,短期买方可能进入一个观望期,谁也不敢走出这一步,未来房价很难再会上涨,因为这次香港政府盯得很紧,即使退一万步说,未来效果不好,也只会刺激香港政府出台更严厉的政策。

所以作者认为如果你目前有到香港购房的打算,还是先等等为佳,等侍这次政策利空出尽,房价有见底的迹象时再出手也不迟!

香港购房攻略(耗时半月左右):

1、选择地产代理,地产经纪给你物色物业,确定看房时间;

2、确定购买单位,签订临时买卖合约,缴付临时定金;

3、在指定定律师行内签署正式买卖合约,缴付首期定金;

4、确定好日期,缴付楼价余款。

相比之下,内地热点城市限购、限贷以及加税的调控措施,可谓弱爆了。比如在一线城市买房,实际税率可能连香港的四分之一都没有。

香港政府之所以敢于“辣手摧花”式的调控楼市,有三大原因:

第一,香港楼市在2012年10月出台“双辣招”措施之后,加上经济不景气,楼市调整了4年。到了今年第二季度之后,香港楼市成交全面回暖,房价、地价全面上涨,如果不加调控,房价可能再度失控。

值得注意的是,香港政府此次出手,是在“海航集团”旗下公司在香港启德地块拍出新地王两天之后,可以说反应非常及时,值得内地城市学习。

第二香港楼市面临空前的危局,如果不出重手,可能失控。这个危局是:1,内地资产荒,大量资金在寻找机会;2,人民币贬值预期增强,很多资金希望外流避险。而香港的股市、楼市,是内地资金最方便的去处。但以香港之小,如何能承受内地资金之巨!

有统计显示,二季度香港新房销售中25%被内地客买走,到了三季度这个比例更高。

第三,香港受欧美民粹主义思潮影响,中下阶层对高房价比较敏感、反感,及时出手调控房价,可以稳定香港社会。

所以,我断言:如果香港房价继续上涨,会有更加严厉的措施出台。

来源:金融大管家(ID:irongge)综合自每日经济新闻、Wind资讯、新浪财经等

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