二线楼市大爆发:散户像当年买股票一样买房子

2016-09-260阅读0

  导读

  今年以来,全国多地土地拍卖屡创新高。而溢价过高的土地又拉高了楼市的上涨的整体预期,越来越多的散户热情高涨,按耐不住纷纷持币入场......

刚刚过去的一周,全国多地土地拍卖不断创造新高,9月23日,在苏州9月最后两宗地块的出让中,新城控股以106.27亿元竞得一块商服住地,超过100亿的出让总价也创造了苏州历史上土地价格新高。

同样的情况发生在南京、合肥、无锡、东莞等二三线城市,土地市场的火爆迅速传导到市场层面。溢价过高的土地拉高了楼市的上涨的整体预期,越来越多的散户热情高涨,按耐不住纷纷持币入场。

在这一轮的二线城市大爆发中,杭州、南京重启限购之路。9月25日,南京宣布自9月26日在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。一周前,杭州刚刚出台类似政策。

二线城市大爆发

9月24日,合肥最贵豪宅“融创合肥壹号院”首次开盘,开盘当日1小时产生了6亿的销售额,其推出的高层产品遭遇抢购。

此前的大半年时间,合肥楼市正在面临一轮上涨,多数刚需盘在合肥“开盘即售罄”,多盘一房难求,许多开发商纷纷把合肥列入新进城市的名单。

国家统计局数据显示,8月合肥新建商品住宅价格环比上涨4.8%,环比涨幅位列全国第四,超过了一线城市北京、深圳。

“一大早就有客户来排队,许多业内也都来试探行情,比想象中来得人更多。”合肥壹号院的营销负责人表示,客户在售楼处门口排起了长龙,所有的高层产品一小时内一抢而空。

就在合肥最贵豪宅开盘的前一日,合肥土地市场再次让行业震惊。9月23日的合肥大型土拍中,一次性集中出让11宗地共计1050.52亩,起始总价达47.6亿元。在激烈争夺后,万科、绿地、保利、融创、海亮、文一等均有所获,11宗地均溢价成交,单日土拍收金168.81亿,上述土地平均溢价率在250%左右,其中由3块土地拍卖溢价甚至超过300%。

“从合肥近期市场看出,豪宅的开盘已经像刚需盘一样出现抢购,除开产品力外市场因素不容小窥。当豪宅都开始如此销售,将成为二线城市房价上涨的一个风向标。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。

根据克而瑞研究中心最新的数据显示,合肥商品住宅消化周期已低至1.6个月,市场上一房难求。

记者在采访中了解到,合肥的城市规划升级,成为楼市上涨的源动力。今年6月,国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》,合肥第一次被纳入以上海为中心的世界级超级城市群,成为与杭州并列的“副中心城市”。同时,合肥作为安徽省单核心发展城市,随着科技、教育资源的不断引入,政策支持与产业配套协作,引发合肥虹吸效应。

合肥学院房地产究所的购房者意向调查显示,今年初,合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约30%,最近这一比例已上升到近50%。

9月23日,南京在接连四天拍地后终于迎来了摇号“决战日”,20宗土地拍卖全国超过限价,因此政府进行摇号来决定房企的开发权。最终,恒大、葛洲坝、银城、绿地、万科、金地、平安、荣盛、鲁能、融信、新城等房企获得,摇号土地合计出让金额474.68亿元。

在杭州,网上甚至流传出售楼处大门被挤破的视频,汹涌而来的散户正在用极大热情买房。而在浙江余姚这个小城市,房地产市场同样开始火爆。刚刚过去的周末,“中梁首府”项目开盘3小时即销售458套住宅,其中大部分房源都是改善型住宅。

散户入场

面对这样的情况,刚需购房者和投资客都相继入场,合肥、南京、杭州等热点城市投资客越来越多。

浙江丽水的一个客户,最近频繁往来杭州和丽水之间,她在丽水的一个事业单位工作,但是最近去杭州置业,“举全家之力买一套房,身边的朋友都在杭州、南京、合肥置业,感觉如果我不去买房子,可能过三五年,我的钱就贬值了。”

这正是这一轮散户基数较大的重要原因,越来越多的普通阶层几十年存款一夜之间被楼市蒸发,许多普通市民心态发生重要变化,感觉不买房有可能会被跑道。

海通证券首席经济学家李迅雷指出,楼市的投资者或许是基于利率下行,人民币贬值的预期购买房子,寻求资产的保值增值;而投机者更多是基于住宅用地的“稀缺性”、政府不敢严厉打压楼市等因素。房地产对经济稳增长举足轻重,房地产又与银行信贷紧密挂钩,可以说,房地产绑架了中国经济。中国目前房地产泡沫虽然已经非常明显,即楼市已经完成了从价格发现到价值实现过程,但泡沫究竟大到什么地步,确实很难衡量。

新城控股高级副总裁欧阳捷建议,有部分城市存在一定的投资客,这样的城市可能会有泡沫。为了应对这样的问题,建议政府在房价过高城市增加土地供应,同时央行减少货币发行,进一步遏制房价上涨风险。

易居沃顿导师王晞建议购房者:“如果是自主刚需需求,建议可以买房,因为在一个城市生活必须有一个家,根本不需要考虑增值问题。如果是投资性需求的话,现在很多城市也会有一定的泡沫,所以需要谨慎。”

延伸阅读:

房价什么时候会跌呢?黑天鹅事件!

在说房价是否会跌之前,我们回顾下最近的一次股市泡沫破灭经过。

2014年下半年起,股市企稳上涨,到了2015年春节后,股市发力暴涨,直至6月到达5178最高点,两市单日成交金额高达2.4万亿,而后崩盘跌至最低2850点,至今一蹶不振。

至今仍记得,沪指突破5000点时,大家观点一致认为挑战上次高点6214势在必得,看高8000点、10000点的比比皆是,事与愿违的是股指却掉头向下一路暴跌。而其引信却是政府打击配资、减两融(融资/融券)、去杠杆,这也成为上股市暴跌非人为因素——黑天鹅事件。

回到房价,其破灭的原因将会跟股市一样,术语是外部流入性资金枯竭,翻译成人话是钱不再流入了,而这需要一个黑天鹅事件,遗憾的是没人知道它会在什么时候发生。

目前可想到的黑天鹅事件是:

1、房价暴涨至风险累计到一定量,金融机构主动收缩房贷,使资金流入减少;

2、央行停止放水、收缩信贷量,致使市场上的M2减速加大(减少基础货币投放及提高存准率来降低货币乘数);

3、房价过高致使首付提高和月按揭款增加,“新韭菜”的收入增幅跟不上房价涨幅,再无“接盘侠”;

4、出台房产税,增加购房者的持有成本;

5、国家出于经济调整需要(如抑通胀等)连续加息……

一旦触发黑天鹅事件,上涨正反馈循环随即转入下跌正反馈循环,如图:

跟暴涨一样,暴跌同样触目惊心,而其路径跟上涨一样,同样是正循环反馈的结果,尤其是购房者当中投资占比过大时,循环会加速,因为今日投资购房形成的巨大需求就是明日房产市场的巨量供给——现在的买是为了以后的卖。

黑天鹅事件不可预测,无人提前知晓。如果它不发生,或许正反馈循环会一直进行下去。

来源:新金融圈综合自第一财经日报、金融界、米匡投资等

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